شهر رویایی امارات زیر فشار جنگ کمر خم کرد؟

اقتصاد۲۴ نوشت: برای بیش از سه دهه، مدل توسعه و رونق اقتصادی دبی بر پایه یک گزاره کلیدی و حیاتی شکل گرفته بود: «ایجاد جزیره‌ای کاملاً باثبات و پناهگاهی امن برای سرمایه، درست در قلب منطقه‌ای آشفته و پرتنش». سیاست‌های مالیاتی جذاب، امنیت ملموس، خدمات رفاهی مدرن و بازار املاک پررونق، دبی را به بهشت بی‌بدیل ثروتمندان، سرمایه‌گذاران و مهاجران ذر پی کارآفرینی تبدیل کرده بود. اما تحولات نظامی و بحران‌های امنیتی کم‌سابقه اخیر در منطقه که با حمله نهم اسفند آمریکا به ایران کلید خورد و با پاسخ‌های متقابل ایران و حمله به کشورهای منطقه ادامه پیدا کرد، این فرضیه تاریخی را با شوکی عمیق و جدی روبه‌رو کرد.

حملات موشکی و پهپادی بی‌سابقه به زیرساخت‌های کلیدی امارات و حتی هدف قرار گرفتن حواشی نقاط نمادینی، چون نخل جمیرا و بندر جبل‌علی، تصویر «آسیب‌ناپذیری» این شهر را در انظار جهانی مخدوش ساخت. امروز با وجود برقراری آتش‌بس‌های شکننده، کاهش نسبی درگیری‌ها و آغاز مذاکرات، سوال اصلی فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران بین‌المللی این است که آیا دبی می‌تواند به دوران طلایی پیش از اسفند ۱۴۰۴ بازگردد یا رویای حاکمان این شهر برای تبدیل شدن به قطب دست‌نیافتنی ثروت، برای همیشه با خدشه‌ای جبران‌ناپذیر روبه‌رو شده است؟

سقوط ۴۵ درصدی در بازار مسکن

بررسی دقیق آمارهای رسمی و گزارش‌های تحلیلی موسسات معتبر ارزیابی املاک، ابعاد و حجم دقیق ضربه واردشده به بازار مسکن دبی را به تصویر می‌کشد. تا پیش از شروع بحران، خرید ملک در دبی یکی از سودآورترین و مطمئن‌ترین روش‌های حفظ ارزش دارایی در سطح بین‌المللی محسوب می‌شد، اما آمارها پس از اسفند ماه روایت متفاوتی را ارائه می‌دهند.

بر اساس گزارش رسمی آژانس املاک «بیترهومز» در دبی که با استناد مستقیم به داده‌های اداره املاک دبی (DLD) تنظیم شده است، ارزش کل معاملات مسکن در سه ماهه دوم سال ۲۰۲۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل با سقوط چشمگیر ۴۵ درصدی مواجه شده است. همچنین حجم کل فروش منازل و واحدهای مسکونی در این بازه زمانی کاهش ۳۱ درصدی را ثبت کرده است؛ آماری که نشان‌دهنده عقب‌نشینی سنگین خریداران از بازار است.

هم‌زمان، موسسه مشاوره‌ای بریتانیایی «نایت فرانک» در ارزیابی جامع خود گزارش داد که قیمت مسکن در مناطق مختلف دبی بین ۵ تا ۲۰ درصد افت کرده است. این ریزش قیمت در حالی رخ می‌دهد که بازار املاک این شهر از سال ۲۰۲۱ تا پیش از آغاز جنگ، رشد خیره‌کننده و بی‌سابقه‌ای حدود ۸۳ درصد را تجربه کرده بود.

«نایت فرانک» تاکید می‌کند که وقوع بحران در خاورمیانه باعث شد خریداران خارجی با اضطراب شدید با کارگزاران تماس گرفته و معاملات یا قراردادهای پیش‌خرید خود را به حالت تعلیق درآورند.

از سوی دیگر، بخش پیش‌فروش یا همان معاملات (Off-Plan) که بیش از ۵۰ درصد حجم کل بازار املاک دبی را تشکیل می‌داد، متحمل سنگین‌ترین ضربه شده است. نشریه آمریکایی «وال‌استریت ژورنال» در گزارش تحلیلی خود اشاره می‌کند خریدارانی که سال‌ها پیش از تکمیل پروژه‌ها اقدام به پیش‌خرید می‌کردند تا با نوسانات مثبت بازار سودهای کلان ببرند، با تغییر فاز ناگهانی دبی از «بازار فروشندگان» به «بازار خریداران»، ناچار به عقب‌نشینی شده‌اند و این بخش از بازار تقریباً دچار فروپاشی و رکود کامل شده است.

فرار ثروتمندان غربی و تغییر جغرافیای سرمایه‌گذاری

یکی از پیامدهای ساختاری و عمیق جنگ، تشکیک نخبگان، سرمایه‌داران و مدیران ارشد بین‌المللی در امنیت بلندمدت دبی بود. سال‌ها طول کشیده بود تا دبی بتواند باور «امنیت مطلق» را در ذهن سرمایه‌گذاران غربی جا بیندازد، اما این باور تنها طی چند هفته به شدت آسیب دید.

خبرگزاری «فرانسه» در گزارش میدانی خود تصریح می‌کند که جنگ در منطقه، رونق بی‌نظیر بازار مسکن دبی را متوقف کرده و موجی از خروج مهاجران مرفه و متخصصان خارجی را رقم زده است. تا پیش از جنگ، نزدیک به ۳ تا ۴ میلیون نفر از جمعیت ۱۲ میلیونی امارات را مهاجران مرفه و بیش از ۲۴۰ هزار میلیونر تشکیل می‌دادند که بخش اعظم آنها در دبی ساکن بودند. با آغاز حملات، ده‌ها هزار تن از این افراد که عمدتاً مدیران مالی غربی، کارآفرینان و خانواده‌های دارای فرزند بودند، شهر را به مقصد کشورهای دیگر ترک کردند.

بر اساس گزارش شرکت‌های بین‌المللی مهاجرت، تقاضا برای اخذ اقامت در سایر کشورها از سوی ساکنان دبی بیش از ۴۰ درصد افزایش یافت. خبرگزاری‌های مالی نظیر «بلومبرگ» و «وال‌استریت ژورنال» گزارش دادند که دو شهر میلان و سنگاپور به مقاصد اصلی جایگزین برای ثروتمندان دبی تبدیل شده‌اند. سنگاپور به دلیل ثبات سیاسی عالی و نظام حقوقی قدرتمند، بار دیگر جذابیت چشمگیری برای سرمایه‌داران پیدا کرد؛ تا جایی که بانک‌های سنگاپوری از ورود حجم عظیم سرمایه‌های خروجی از دبی خبر دادند و واردات طلای سنگاپور از امارات تا چهار برابر افزایش یافت.

البته گزارش خبرگزاری فرانسه و وال‌استریت ژورنال بر این نکته نیز تاکید دارد که خروج سرمایه به معنای خالی شدن کامل بازار نیست، بلکه «جغرافیای خریداران» دستخوش تغییر شده است. در حالی که خریداران اروپایی و غربی از بازار فاصله گرفته‌اند، برخی از سرمایه‌گذاران محلی، هندی‌ها، روس‌ها و چینی‌ها با استفاده از تخفیف‌های ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت‌ها، در حال شکار فرصت‌ها و خرید املاک آماده هستند. با این وجود، غیبت ورود «سرمایه جدید» از سوی ثروتمندان غربی، موتور محرکه اصلی رشد دبی را کند کرده است.

فلج شدن شریان‌های اقتصادی؛ از برج‌العرب تا جبل‌علی

اقتصاد دبی برخلاف پایتخت امارات یعنی ابوظبی، متکی به صادرات مستقیم نفت نیست. دبی ثروت و پویایی خود را از پنج پایه اصلی تامین می‌کند: گردشگری، حمل‌ونقل هوایی، خدمات مالی و بانکی، تجارت مجدد و بازار املاک. وقوع جنگ و ریسک‌های امنیتی متعاقب آن، دقیقا همین پنج نقطه حساس و آسیب‌پذیر را هدف قرار داد.

در بخش گردشگری که بیش از ۱۲ درصد از کل اقتصاد امارات را تشکیل می‌دهد، وضعیت به شدت بحرانی شد. موسسه اعتبارسنجی «مودیز» برآورد کرد که نرخ اشغال هتل‌های دبی که در شرایط عادی بالای ۸۰ درصد بود، در ماه‌های پس از اسفند به ۲۰ تا ۳۰ درصد سقوط کرده است. هتل‌های نمادین و فوق‌لوکس نظیر برج‌العرب و هتل‌های پنج‌ستاره در نخل جمیرا مانند آتلانتیس و فیرمونت با افت شدید مهمان، تعلیق فعالیت بخش‌هایی از مجموعه و حتی اخراج ده‌ها درصد از نیروهای خود روبه‌رو شدند.

در بخش حمل‌ونقل هوایی، فرودگاه بین‌المللی دبی به عنوان شلوغ‌ترین هاب پروازهای بین‌المللی جهان، با لغو بیش از ۳۰ هزار پرواز در طول ماه‌های بحران مواجه شد. شرکت هواپیمایی «امارات» که یکی از سودآورترین خطوط هوایی جهان بود، ناچار به تغییر مداوم برنامه‌های پروازی شد که این امر ضربه مالی سنگینی به صنعت ترانزیت مسافر وارد کرد.

در حوزه تجارت و بندرگاه‌ها نیز روزنامه وال‌استریت ژورنال در گزارشی از بندر استراتژیک جبل‌علی نوشت که میزان تردد کانتینری در این بندر عظیم از روزانه ۴۰ هزار کانتینر در دوران پیش از جنگ، به ناگاه به حدود هزار کانتینر کاهش یافت. اسکله‌های خالی جبل‌علی مسئولان اماراتی را ناچار کرد تا با شتاب فراوان، مسیرهای جایگزینی مانند بنادر خورفکان و فجیره در سواحل شرقی و خارج از خلیج فارس را فعال کنند تا ترانزیت کالا کاملاً متوقف نشود.

شکاف ساختاری؛ صعود ابوظبی و چالش‌های دبی

بحران امنیتی اخیر نه‌تنها اقتصاد دبی را متأثر ساخت، بلکه موازنه قدرت داخلی در فدراسیون امارات متحده عربی را نیز دستخوش تغییر کرد. نشریات و اندیشکده‌های غربی در تحلیل‌های خود به این نکته اشاره می‌کنند که جنگ باعث تقویت موقعیت سیاسی و اقتصادی ابوظبی در برابر دبی شده است.

ابوظبی به عنوان دارنده اصلی ذخایر نفتی امارات و صندوق‌های ثروت ملی عظیم، با بازگشت قیمت‌های انرژی و ثبات درآمدهای نفتی، قدرتمندتر از گذشته ظاهر شد. در مقابل، دبی که مدل اقتصادی‌اش تماماً بر پایه «اعتماد بین‌المللی، جریان آزاد سرمایه و پذیرش مهاجران» استوار بود، ضربه سنگین‌تری را متحمل شد.

مشابه بحران مالی سال ۲۰۰۸ که حباب املاک دبی ترکید و این امارت را برای نجات اقتصادی ناچار به دریافت کمک‌های مالی چند میلیارد دلاری از ابوظبی کرد، در بحران فعلی نیز وابستگی دبی به پشتوانه مالی ۱.۸ تریلیون دلاری صندوق‌های ثروت ملی امارات به رهبری ابوظبی بیش از پیش آشکار شد. اگرچه این پشتوانه مالی مانع از فروپاشی کامل اقتصاد دبی می‌شود، اما استقلال مانور اقتصادی و الگوی توسعه دبی را بیش از گذشته تحت نظارت و کنترل ابوظبی قرار می‌دهد.

بازسازی زیرساخت‌ها در برابر ترمیم «اعتماد»؛ کار دبی تمام است؟

در پاسخ به این سوال کلیدی که آیا کار دبی تمام شده است؟ غالب تحلیلگران بین‌المللی و اندیشکده‌هایی نظیر «شورای آتلانتیک» پاسخی منفی می‌دهند، اما تاکید دارند که شرایط دیگر هرگز مانند گذشته نخواهد بود.

امارات و دبی دارای یکی از پیشرفته‌ترین زیرساخت‌های حمل‌ونقل و دیجیتال در جهان، نظام اداری فوق‌العاده کارآمد، تعرفه‌های مالیاتی بسیار پایین و قوانین تجاری انعطاف‌پذیر هستند. همان‌طور که «وال‌استریت ژورنال» گزارش می‌دهد، مسئولان دبی با تزریق طرح‌های حمایتی، ارائه تسهیلات جدید و برنامه‌ریزی برای جذب مجدد سرمایه‌ها، فرآیند بازسازی را آغاز کرده‌اند. حتی شرکت‌های بزرگ املاک نظیر «اعمار» تلاش می‌کنند با معرفی پروژه‌های جدید، سیگنال‌های مثبت به بازار بفرستند.

اما تفاوت بنیادین در اینجاست که «برند دبی» دچار یک آسیب ساختاری شده است. تا پیش از اسفند ۲۰۲۶، دبی در محاسبات سرمایه‌گذاران خارجی شهری کاملاً فارغ از ریسک‌های ژئوپلیتیک، جنگ و ناامنی خاورمیانه سنجیده می‌شد. دبی به عنوان «سوئیس خاورمیانه» شناخته می‌شد که بحران‌های اطرافش تاثیری بر آن نداشت.

امروز آن تصویر دست‌نخورده و آسیب‌ناپذیر شکسته است. از این پس، هر سرمایه‌گذار غربی، شرکت چندملیتی یا ثروتمندی که قصد خرید املاک لوکس یا انتقال دفتر منطقه‌ای خود به دبی را داشته باشد، ناچار است «فاکتور ریسک موشکی، تنش‌های منطقه‌ای و احتمال تعطیلی فرودگاه‌ها» را در محاسبات مالی خود وارد کند.

زنگ خطری برای آینده رویای دبی

در نهایت، بازار املاک دبی ممکن است در میان‌مدت با اتکا به تزریق نقدینگی دولتی، کاهش قیمت‌ها و جذب سرمایه‌گذاران ریسک‌پذیرتر منطقه‌ای، از رکود مطلق خارج شده و به یک ثبات نسبی دست یابد. اما بازگشت به رونق بی‌نظیر و جهش‌های قیمتی سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ نیازمند فاکتوری است که خریدنی نیست: اعتماد بلندمدت و احساس امنیت مطلق.

جنگ اخیراً ثابت کرد که حتی باثبات‌ترین و پرزرق‌وبرق‌ترین اقتصاد منطقه نیز نمی‌تواند خود را به طور کامل از جغرافیای خاورمیانه و تبعات درگیری‌های آن جدا سازد. رویای حاکمان دبی برای ساختن شهری که هیچ بحرانی به آن راه ندارد، اکنون با واقعیتی سخت روبه‌رو شده است. دبی شاید نابود نشده باشد و همچنان یک مرکز مالی مهم باقی بماند، اما دوران تکیه بر شعار «جزیره امن و بی‌دردسر» به پایان رسیده است؛ رویا و اعتمادی که لرزیده‌اند، به این سادگی‌ها و به سرعت به روزهای قبل از اسفند بازنخواهند گشت.