بلندمرتبه‌سازی در معابر باریک شهری؛ معضلی که هر بار پیچیده‌تر می‌شود

اطلاعات – کامران نرجه: ایمنی مردم ساکن یا در حال تردد از کنار ابنیه اطراف این معابر به ویژه در هنگام بروز سوانح مهمترین موضوعی است که باید در توسعه پایتخت مورد توجه برنامه ریزان و مجریان امور شهری قرار گیرد. علاوه بر این، بی توجهی به ضوابط شهرسازی در برنامه‌های  توسعه اجتماعی نه فقط در تهران بلکه در تمام شهرهای کشور می‌تواند موجب بارگذاری ناهمگن جمعیت در پهنه‌های مختلف و اختلال در ارائه خدمات رفاهی به شهروندان و حتی تشدید نابرابری اجتماعی شود.

آنچه امروز در پیامد بلندمرتبه‌سازی ابنیه روی آلودگی هوا، تشدید ترافیک معابر، توزیع نامتقارن جمعیت و نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی میان محلات شهری می بینیم، محصول کم توجهی به این نکات در سال های گذشته است.

طی سال‌های اخیر توسعه بلند مرتبه سازی به بهانه نوسازی بافت فرسوده در اطراف معابر باریک تهران، بسیاری از محلات پایتخت را که قبلا از توزیع همگن جمعیت و ایمنی نسبی برخوردار بود، دچار آشفتگی کرده و زندگی ساکنان یا تردد عابران از این محلات را به خطر انداخته است. این مشکل اکنون به وضوح در محلات گرانقیمت شمالی تهران با برج سازی‌های غیراصولی در معابر باریک که به تخریب منظر شهری و کاهش ایمنی افراد منجر شده، قابل مشاهده است.

کوچه باغ‌های قدیمی و زیبای محلات تجریش،دربند، اقدسیه، زعفرانیه، اوین، چیذر، فرمانیه، قیطریه، دزاشیب و ده ها محله دیگر در نوار شمالی غرب تا شمال شرق تهران، اینک سایه سار درختان کهنسال و عبور جویبار قنوات را به بهای منافع اقتصادی برج سازان از یاد برده و تردد از معابر آن با خطر جدی ریزش ساختمان‌های بلند مرتبه روبروست.

 مریم فخرآبادی یکی از ساکنان محله زعفرانیه تهران با گلایه روند برج‌سازی در این محله می‌گوید: کافی‌است یک‌بار از خیابان‌های باریک و پُرشیب این محله عبور کنید تا با صدها برج جدیدالتاسیس مواجه شوید. آپارتمان‌های لوکس و گرانقیمتی که نه فقط چارچوب اقتصادی زندگی را برای ساکنین قدیمی به هم ریخته‌اند، بلکه امکان تردد ایمنی از کوچه‌ها را از بین برده‌اند.

ابوالفضل صادقی یکی از کسبه اطراف چیذر هم از  احتمال وقوع یک سانحه در ساختمان‌های اطراف نگران است و می‌گوید: با کوچکترین زمین لرزه یا یک آتش‌سوزی ساده،  ساختمان‌های بلندمرتبه تازه‌ساز روی معابر این منطقه آوار خواهد شد و امکان امدادرسانی به بازماندگان را از بین می‌برد. به گفته وی، در گذشته تعداد ساختمان‌ها و طبقات آنها کمتر بود و اگر هم حادثه‌ای رخ می‌داد، به راحتی می‌شد به بازماندگان کمک کرد ولی اکنون در املاک قدیمی که قبلا دارای حیاط بود و افراد محدودی در آنها سکونت داشتند، دهها برج بلند مرتبه ساخته شده که صدها نفر در آنها ساکن هستند و تردد یا توقف خودرو ساکنان در معابر تنگ و باریک اطراف، امکان هیچگونه امداد رسانی را فراهم نمی کند.

قانون چه می گوید؟

طبق ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران، بارگذاری جمعیت بیش از حد مجاز در معابر باریک ممنوع است. سیدحسین علمشاهی وکیل دادگستری در تفسیر این قانون می گوید: بر اساس ضوابط طرح جامع شهر تهران و به منظور سامان بخشی به سیمای پایتخت احداث بنا در محورهایی با حداقل ۱۲ متر عرض که بیش از ۶۰ درصد قطعات اطراف آن با ضوابط قبلی تراکم و طبقات ساخته شده، مجاز است. یعنی اگر در معابر با عرض بالای ۱۲ متر ۶۰ در صد ابنیه اطراف قدیمی و دارای تراکم کم باشد، شهرداری‌ها می‌توانند مجوز فروش تراکم بالا به ساختمان های جدید را صادر کنند.

علمشاهی می‌گوید: البته این مجوزها باید در پهنه‌هایی از شهر صادر شوند که به لحاظ اصول گنجانده در طرح جامع تهران دارای محدودیت ساخت و ساز نباشند. یعنی شهرداری باید در صدور مجوز احداث ساختمان‌های بلندمرتبه حتی در اطراف معابر عریض به مقررات تعیین شده در پهنه بندی محلات و اصول طرح جامع شهری توجه کنند.

به گفته وی، طرح جامع شهرها به عنوان یک سند راهبردی و بلندمدت که معمولاً برای یک دوره ۱۰ تا ۱۵ ساله، خطوط اصلی و چارچوب کلی توسعه فیزیکی، اجتماعی، اقتصادی و زیست‌محیطی یک شهر را تعیین می‌کند برای جلوگیری از پیامدهای ناگوار توسعه در شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تدوین می‌شود.

مشکل از کجا شروع شد؟

محمدرضا آشتیانی فر، یکی از مهندسان شهرساز هم با اشاره به این مشکل معتقد است:  تراکم‌فروشی بی‌ضابطه و برج‌سازی در اطراف معابر باریک از زمانی شروع شد که مقررات مدون در طرح جامع تهران برای درآمدزایی مدیریت شهری توسط کمیسیون ماده ۵ شهرداری نادیده گرفته شد.

کمیسیون ماده ۵، مرجعی قانونی در هر کلان‌شهر (و مراکز استان‌ها) است تا تغییرات در طرح تفصیلی شهری از قبیل تغییر کاربری اراضی یا تغییر در ضوابط و مقررات ساخت‌وساز مانند افزایش تراکم ساختمانی را بررسی کند. این کمیسیون به شهرداری‌ها اجازه می‌دهد تا با نیازهای روز جامعه و شهروندان هماهنگ شوند و طرح‌های تفصیلی شهری را به صورت موردی و با در نظر گرفتن تمام جوانب، اصلاح کنند.

به گفته آشتیانی‌فر، طبق قانون، مصوبات این کمیسیون در تمامی شهرها باید تحت نظارت شورای عالی شهرسازی و معماری (دولت) به اجرا گذاشته شود ولی شهرداری تهران بر اساس یک تفسیر قدیمی از قانون، به این نظارت بالادستی تن نمی‌دهد.

وی می‌گوید:  طی سالهای گذشته شهرداری‌ها برای تأمین کسری بودجه  انجام وظایف خود ناچار شدند به برخی افراد مجوز برج‌سازی را در محلات گرانقیمت شمالی بدهند. این در حالی است که تغییرکاربری زمین‌های شهری، مساحت‌ها، سرانه‌ها و تراکم‌های جمعیتی در طرح‌های تفصیلی باید تحت ضوابط طرح‌های جامع به تأیید شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد ولی مستثنی بودن کمیسیون ماده ۵ شهرداری تهران از چارچوب قانونی، امکان تخطی از مقررات طرح‌های جامع را فراهم ساخت.

شراره خانمحمدی یکی از مهندسان شهرسازی در تشریح این موضوع می گوید:گاهی مغایرت میان طرح‌های تفصیلی با اسناد جامع، فرصت تخطی از ضوابط شهرسازی را فراهم کند و به مشکلات ایمنی و چالش های اجتماعی و اقتصادی شهرها دامن می زند.

به گفته وی، تعیین کاربری زمین‌های شهری، مساحت‌ها، سرانه‌ها و تراکم‌های جمعیتی در قالب طرح تفصیلی به عهده مدیریت کلان شهری(شهرداری‌ها) است که باید مطابق به مفاد طرح‌های جامع شهری تدوین شود تا اصول توسعه فیزیکی، اجتماعی، اقتصادی و زیست‌محیطی نقض نشود. اما در شهر تهران تفسیر دوگانه قوانین از سوی دولت و شهرداری زمینه بروز تخلف از چارچوب طرح جامع را فراهم کرده و  فرصت تراکم فروشی در معابر باریک را  به وجود آورده است.

خانمحمدی می گوید: اگرچه از حدود ۵۵ سال قبل تشکیل جلسات کمیسیون ماده ۵ در شهرداری تهران مستثنی از حوزه نظارت شورای عالی شهرسازی و معماری ایران بوده ولی با اصلاح قوانین در سال ۱۳۶۵، شهرداری تهران هم موظف به اخذ تاییدیه این شورا برای تغییر کاربری زمین‌های شهری، مساحت‌ها، سرانه‌ها و تراکم‌های جمعیتی شده است که متأسفانه از این اصلاحیه تبعیت نمی کند.

تشدید مشکل

مشکل بلندمرتبه سازی در معابر باریک از زمانی حاد شد که شهرداری تهران تصمیم گرفت ضابطه صدور مجوز فروش تراکم را به معابر با عرض کمتر از ۱۲ متر هم تسری دهد. مهرداد قریبیان یکی از اعضای سازمان نظام مهندسی تهران در همین رابطه می‌گوید: مشکل برج سازی در معابر باریک چندان جدید نیست و سابقه‌ای ۳۰ تا ۴۰ ساله در تهران دارد، اما اخیراً و به‌خصوص پس از جنگ‌ پارسال شاهد تشدید صدور مجوز برای بلندمرتبه‌سازی در معابر  با عرض کمتر از ۱۲متر هستیم که این مساله مغایر با ضوابط طرح جامع شهر تهران است.

 به گفته وی، شهرداری تهران به بهانه بازسازی ساختمان‌های ویران شده در دو جنگ تحمیلی اخیر، در حال صدور مجوز تراکم  بلندمرتبه سازی در معابری است که عرض آنها کمتر از ۱۲ متر است و ضوابطی را که قبلا برای معابرعریض تر تعیین شده، به معابر کمتر از ۱۲ متر هم تسری می دهد.

وی می‌گوید: شهرداری تهران حتی برای پوشش قانونی به این تخطی محرز، اقدام به تشکیل شورایی از شهرداران مناطق مختلف پایتخت کرده است که در هیچکدام از اسناد بالادستی مرجعیت قانونی ندارد. همین شورای جدید بدون توجه به امکان بارگذاری جمعیت، تأمین زیرساخت‌های خدماتی، فراهم‌سازی حمل‌ونقل روان و ایجاد امکانات آموزشی و بهداشتی اقدام به صدور مجوز تراکم بلندمرتبه سازی در معابر باریک تهران کرده است که در آینده نزدیک با پایان مراحل ساخت برج‌های مسکونی و تجاری، مشکل ایمنی معابر باریک را تشدید می‌کند.

یک مقام مسئول در شورای عالی معماری و شهرسازی ایران هم با تأیید این مشکل گفت:  تاکنون مکاتبات فراوانی با شهردار پایتخت و ریاست شورای اسلامی شهر تهران برای جلوگیری از ادامه این روند غیر قانونی صورت گرفته، ولی هنوز پاسخی به این مکاتبات داده نشده است و متأسفانه روند بارگذاری جمعیت و تراکم فروشی در اطراف معابر کمتر از ۱۲ متر ادامه دارد.

به نظر می‌رسد برای تمکین مدیریت شهری از ضوابط تعیین شده در طرح‌های جامع و تفصیلی پایتخت باید از طریق مراجع تصمیم گیری بالادست اقدامات فوری صورت گیرد. روند بلندمرتبه سازی در معابر باریک پایتخت و درآمدزایی از فروش تراکم ساختمان‌ها، پیش از آنکه موجب یک فاجعه امنیتی برای ساکنین محلات مجاور بشود، باید متوقف شود.

تصمیم گیری جزیره‌ای و بی توجهی به مقررات بالادستی برای حفظ ایمنی شهروندان می تواند ادامه زندگی در کلانشهر تهران را  ناممکن سازد و موجب تشدید نابرابری توزیع امکانات خدماتی و رفاهی میان محلات مختلف پایتخت شود.

اعطای مشوق‌های تراکمی به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای سرعت دادن به روند بازسازی ساختمان‌های آسیب دیده در دو جنگ اخیر نباید به سایر پلاک‌های اطراف در معابر باریک تسری یابد و ویرانه‌های فعلی را به بهای نابودی تمام محله بازسازی کند.

پایداری شهر در گرو مطالعات ژئوتکنیک

یکی دیگر از مشکلات بلندمرتبه‌سازی مسأله ایمنی در برابر زلزله است. ناهماهنگی میان مدیریت شهری با شورای عالی شهرسازی در صدور مجوز بلند مرتبه‌سازی ( به ویژه در پهنه‌های شمال تهران) می‌تواند ضریب ایمنی محلات را در برابر خطر زلزله کاهش دهد.

غلامرضا کاظمیان معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی در توضیح این مشکل گفت: مطالعات مخاطرات طبیعی از جمله زلزله، فرونشست و پهنه‌های گسلی، جزو لاینفک و الزامات قطعی در همه طرح‌های شهرسازی است. این‌گونه نیست که این مطالعات به‌صورت موازی یا تشریفاتی انجام شود؛ بلکه خروجی همین مطالعات است که مبنای پیشنهادهای شهرسازی قرار می‌گیرد.

وی ادامه‌داد: باید توجه داشت که بلندمرتبه‌سازی به‌معنای افزایشِ بی‌ضابطه تراکم در همه جای شهر نیست. برای مثال، در بسیاری از شهرهای شمال کشور، بلندمرتبه‌سازی فقط برای حدود ۳ درصد از مساحت محدوده پیشنهاد می‌شود. معاون وزیر راه و شهرسازی اضافه‌کرد: محدوده‌هایی که با مخاطرات طبیعی بالا مواجه هستند، معمولا مساحت کمی دارند و در مطالعات دقیق، این پهنه‌ها کاملا مشخص و محدود می‌شوند. ما در این مسیر، «انطباق دقیق» مطالعات مخاطرات با ضوابط ساخت را با وسواس دنبال می‌کنیم تا هیچ‌گونه اهمالی در ایمنی صورت نگیرد.

کاظمیان گفت: این قبیل پهنه‌ها صرفاً محدود به تهران نیست. در شمال کشور و در شهرهایی نظیر رشت و انزلی هم چنین پهنه‌هایی داریم. در رشت و بندرانزلی با توجه به حساسیت‌های ویژه زلزله و وضعیت خاک، تأکید ویژه‌ای بر انجام مطالعات دقیق ژئوتکنیک داشته‌ایم. به همکاران در سطوح مختلف طرح‌های شهری ابلاغ شده است که رعایت ملاحظات ژئوتکنیکی، نه یک توصیه، بلکه یک «الزام غیرقابل عدول» است. البته این تأکیدات موجب شده است تا در همه مراحل تهیه طرح، پایداری زمین و سازه به عنوان خط قرمز شهرسازی لحاظ شود.

وی همچنین در خصوص اینکه برخی تصور می‌کنند هرچه تعداد طبقات کمتر باشد، ایمنی ساختمان در برابر زلزله بیشتر است، توضیح‌داد: این یک باور عامیانه است که از منظر فنی و تخصصی لزوما درست نیست. متخصصان زلزله تأکید دارند که بین تعداد طبقات و میزان زلزله‌خیزی، رابطه معکوسِ ساده‌انگارانه‌ای وجود ندارد. به‌عبارت‌دیگر، این‌گونه نیست که با افزایش شدت احتمالی زلزله، لزوما باید طبقات را کاهش داد.

این مقام مسئول تاکید کرد: مساله اصلی، «محاسبات دقیق سازه‌ای» است. بر اساس مطالعات مهندسی، برای هر پهنه با هر شدتی از مخاطره، می‌توان تعداد طبقات مناسب و ایمن را تعریف کرد؛ به‌گونه‌ای که مجموع ملاحظات فنی، پایداری ساختمان را تضمین کند.