سراب طرح مسکن استیجاری به واقعیت می‌رسد؟

اطلاعات نوشت: با وجود آن که وزارت راه وشهرسازی برخی مشخصات و ویژگی‌های کلی طرح جدید  ” مسکن استیجاری” را اعلام کرده اما هنوز جزئیات تعیین‌کننده این طرح مشخص نشده ومعلوم نیست آیا این طرح براساس تجربیات موفق جهانی و با  استفاده از نظرات کارشناسی تدوین شده یا صرفا طرحی برای کارنامه سازی است که ممکن است درنهایت مانند برخی طرح‌های مشابه مشمول فرسودگی و فراموشی شود و روی کاغذ باقی بماند.

به گزارش خبرنگار اقتصادی اطلاعات، دولت‌های مختلف طرح‌های گوناگونی برای حل مشکل مسکن ارایه کرده‌اند که به‌خاطر رشد تورم و افزایش قیمت‌ها از یک‌سو و رشد نکردن درآمد مردم از سوی دیگر؛ در کنار مشارکت ندادن بخش خصوصی واقعی و اجرای ناکارآمد الگوی دولتی‌سازی، موفق نبوده است، از طرح مسکن مهر گرفته تا مسکن ملی و مالیات بر خانه‌های خالی وتعیین قیمت دستوری برای اجاره‌بها و پرداخت وام ودیعه مسکن.

اکنون هم با  افزایش بحران مسکن و رشد لجام‌گسیخته اجاره‌بها به خاطر تورم و کاهش شدید ساخت و عرضه مسکن، دولت چهاردهم طرح مسکن استیجاری را روی میز گذاشته است؛ طرحی با ریسک بسیار.

جزئیات طرح مسکن اجاره‌ای

درباره جزئیات این طرح،خانم فرزانه صادق ، وزیر راه و شهرسازی ، اردیبهشت امسال با تاکید بر تنوع در ساخت‌وسازهای بخش مسکن، از برنامه دولت برای تنظیم‌گری در بازار اجاره خبر داد و گفت: ساخت مسکن استیجاری در دستور کار دولت قرار گرفته و بخشی از اراضی موردنیاز برای این نوع از مسکن توسط دولت تأمین می‌شود و با اولویت در اختیار زوج‌های جوان قرار خواهد گرفت.

در ادامه، اواخر شهریور ۱۴۰۴ نیز جزئیات عرضه مسکن استیجاری با دو مدل «تامین واحدهای مسکونی آماده» و «ساخت مسکن استیجاری» برای زوج‌های جوان که طی پنج‌سال اخیر ازدواج کرده‌اند، به تصویب رسید.

همچنین حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اهمیت تامین مسکن استیجاری برای پاسخ به نیاز طیفی از متقاضیان مسکن، اظهار داشت:  دستورالعمل ماده ۶ بسته مدیریت بازار اجاره مسکن، با هدف تامین مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان که حداکثر طی ۵ سال اخیر ازدواج کرده‌اند، تهیه شده است.  در قالب این دستورالعمل به دنبال آن هستیم تا فرآیند راه‌اندازی بازار استیجار عمومی مسکن تسهیل شود.

وی تصریح کرد: همه تلاش ما این است که تا پایان سال بتوانیم حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری را  در اختیار مردم، خصوصاً زوج‌های جوان، قرار دهیم. همچنین برنامه‌ریزی برای ساخت و  واگذاری مجموعاً  ۷۵ هزار واحد در طول سه‌سال آینده درحال انجام است. درحال‌حاضر خرید این واحدها  آغاز شده است و امیدواریم تا پایان سال به هدف‌گذاری ۱۰ هزار واحد برسیم. واحدهایی که خریداری می‌شوند با اجاره‌بهای کمتر، پول پیش پایین‌تر و امنیت سکونتی بیشتر به متقاضیان واگذار خواهند شد.

طاهرخانی ادامه داد:در طرح مسکن استیجاری که دولت چهاردهم دنبال می‌کند از محل اراضی، املاک و مستغلات و همچنین منابع وزارت راه و شهرسازی برای تامین و عرضه مسکن استیجاری استفاده می‌شود و واحدهای مسکونی حاصل از آن به صورت اجاره‌ای به زوج‌های جوان فاقد مسکن برای مدت مشخص و با اجاره‌بهای پایین‌تر از نرخ بازار واگذار می‌شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: سازنده‌ها و مالکانی که در مناطق هدف وزارت راه و شهرسازی برای تامین مسکن استیجاری واحد مسکونی تمام‌شده یا نیمه‌تمام با پیشرفت فیزیکی بالا دارند، به دلیل شرایط رکود حاکم بر بازار و افت تقاضا، از تهاتر یا فروش املاک خود به وزارت راه و شهرسازی استقبال می‌کنند.

وی افزود:واحدها به صورت اجاره‌ بلندمدت (حداقل یک تا حداکثر پنج سال) و ارزان‌تر از میانگین بازار در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرند. این واحدها در مالکیت دولت باقی می‌ماند و به مستأجران امکان می‌دهد در یک‌دوره ثبات، برای آینده برنامه‌ریزی کنند.

تجربه های موفق جهانی

طرح مسکن استیجاری یکی از تجربه‌های موثر وموفق جهانی برای حل بحران مسکن؛ به‌خصوص برای زوج‌های جوان یا اقشار ضعیف وکم درآمد است.

به عنوان نمونه وین، پایتخت اتریش یکی از موفق ترین تجربه‌های مسکن استیجاری را داشته است. درمدل وین۲۲۰ هزار واحد که حدود نیمی از کل واحدهای مسکونی شهر را  تشکیل می‌دهند، یا در مالکیت شهرداری هستند یا توسط تعاونی‌های مسکن مردمی اداره می‌شوند.

در واقع، مدل مسکن استیجاری شهر وین بر پایه مالکیت و مداخله مستقیم دولت مرکزی شکل نگرفته، بلکه شهرداری وین و مجموعه‌ای از تعاونی‌ها و انجمن‌های غیرانتفاعی با سود بسیار محدود نقش اصلی را در ساخت و مدیریت این واحدها دارند. این سیاست باعث‌شده است تا مشکل مسکن اقشار کم‌درآمد و زوج‌ها در این شهر گران اروپایی به حداقل ممکن برسد و بهای مسکن بدون دخالت مستقیم دولت، کنترل شود.

هلند نیز یکی از شبکه‌های بزرگ و نسبتا موفق مسکن‌های استیجاری را در اروپا دارد؛‌ با این‌حال، این واحدها تحت مالکیت دولت مرکزی نیستند و کنترل و مالکیت آن را انجمن‌های مسکونی برعهده دارند.

انجمن‌های مسکونی، نهادهای عمومی اما غیرانتفاعی هستند و سال‌هاست ساخت و اداره بخش بزرگی از واحدهای اجاره‌ای کشور هلند را بر عهده دارند. دولت مرکزی تنها سیاست‌های کلان را  تعیین می‌کند و نقشی در مالکیت یا مدیریت مستقیم این واحدها ندارد.

براساس گزارش‌های بین‌المللی، بیش از ۳/۲ میلیون واحد مسکونی در هلندیا به عبارتی نزدیک به ۳۵ درصد کل موجودی مسکن کشور در اختیار انجمن‌های مسکن بوده واین امر بهای اجاره مسکن برای اقشار ضعیف را تا حد زیادی متعادل نگه داشته است.

تجربه های ناکام ایران

با وجود تجربه‌های موفق جهانی اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که در ایران طرح‌های متنوع طرح مسکن استیجاری چندین بار در دهه‌های ۷۰ و۸۰ دردستورکار دولت‌ها قرار داشته اما هیچ‌گاه به سرانجام نرسیده و مسکوت مانده است. چرا چنین شده است؟ 

کارشناسان اقتصادی می‌گویند شاه بیت این ناکامی را باید در نگاه دولتی به ساخت‌وساز مسکن و بی‌نقشی نهادهای مردمی مانند تعاونی‌ها وبخش خصوصی واقعی جستجو کرد. براین اساس، تقریبا همه نمونه‌های موفق دنیا در مسکن استیجاری توسط نهادهای غیردولتی و غیرانتفاعی اداره می‌شوند و دولت مرکزی مداخله مستقیمی در این بازار ندارد.  بنابراین، هیچ کشور توسعه‌یافته‌ای نتوانسته است یک مدل اجاره‌داری مسکن کاملا دولتی را به‌صورت گسترده و پایدار اجرا کند و به موفقیت برساند.

تجارب جهانی همچنین نشان می‌دهد که تقریبا تمامی دولت‌هایی که در بازار اجاره مداخله مستقیم داشتند و سیاست‌های دستوری در پیش‌گرفته بودند، شکست خوردند. به این ترتیب، هرجا دولت مرکزی مالک اصلی واحدها بوده، طرح معمولا   زیانده شده، بودجه کم آورده، نگهداری سازه‌ها مختل شده یا پروژه‌ها  عملا  رها  شده‌اند.

نگاهی به اظهارات مقامات وزارت راه و شهرسازی درباره جزئیات اجرای طرح مسکن اجاره‌ای نشان می‌دهد دولتی‌سازی ونقش انحصاری دولت دراین طرح مشابه دیگر طرح‌های مسکنی به چشم می‌خورد و همین نکته بزرگترین ریسک موفقیت آن را ایجاد می‌کند.

به عبارت صریح‌تر، دولت برخلاف تجربیات موفق دنیا، حاضر نشده است هیچ نقشی به نهادهای مردمی،  بخش خصوصی و تعاونی‌ها در اجرای طرح مسکن استیجاری بدهد حال آن‌که بروکراسی و مقررات دست‌وپاگیر و فرساینده دولتی، منابع و امکانات محدود دولت ومدیریت ناکارآمد می‌تواند این طرح را به سادگی به شکست بکشاند.

فرزین یزدانی، کارشناس بازار مسکن دراین‌باره به اطلاعات می‌گوید: طرح مسکن استیجاری اگر درست و اصولی اجرا شود می‌تواند کمک بزرگی به حل مشکل مسکن بکند.

وی می‌افزاید: افزایش فقر سبب‌شده است تا خانواده‌ها توان مشارکت در طرح‌های مالکیت‌محور را از دست بدهند. یعنی نهضت ملی مسکن و طرح‌های مشابه در گره‌های اساسی گرفتار می‌مانند، چرا که خانوارها یا آورده اولیه ندارند یا از پس اقساط زیاد آن برنمی‌آیند.در چنین شرایطی حمایت دولت از اجاره‌نشینی افراد کم استطاعت می‌تواند نقطه شروعی برای ایجاد الگوی جدید باشد و این تغییر اقدامی مثبت است.

یزدانی تصریح می‌کند: در عین حال،  ظرفیت اجرایی و مالی دولت در حدی نیست که بتواند طرح مسکن استیجاری را در طول زمان و مقیاس وسیع پیش ببرد. طرح استیجاری عمومی در ذات خود قابل اتکاست، اما بدون تعیین دقیق شیوه‌های تأمین مالی، مکانیزم‌های پرداخت، نقش نهادهای حمایتی و نحوه اجرای استیجار، نمی‌توان ارزیابی قطعی ارایه داد.

این کارشناس بازارمسکن ادامه می‌دهد: تجربیات جهان به درستی اثبات کرده است که اجرای طرح‌های بزرگ مقیاس مانند مسکن استیجاری اصولا توسط دولت ها ممکن نیست وباید به نهادهای مردمی وتعاونی هایی که باز منشا مردمی دارند، سپرده شود.علت هم روشن است: دولت نه توانایی لجستیکی ومدیریتی واجرایی چنین طرحی رادارد ونه از پس مدیریت آن پس از ساخت برمی آید.

وی می گوید: توجه داشته باشید که موضوع «خانه‌های اجتماعی» «social housing » فقط تامین زمین وساخت مسکن نیست بلکه مهم‌تر ازآنها تخصیص عادلانه ومدیریت مالی متقاضیان پس‌از ساخت است که اصولا در توان دولت نیست و باید نهادهای مردمی آن را برعهده بگیرند.

یزدانی توضیح می‌دهد: نظام مسکن استیجاری معمولا سه رویکرد دارد؛ تعیین اجاره بر اساس درصدی از درآمد خانوار، تعریف نرخ اجاره‌بهاء با تخفیف نسبت به بازار، یا محاسبه اجاره بر اساس هزینه‌های نگهداری و مدیریت ساختمان.موفقیت طرح مسکن استیجاری در ایران وابسته به این است که اجاره‌بها با این الگوها هماهنگ باشد و در استطاعت خانواده‌های هدف قرار بگیرد.شناسایی و مدیریت این عوامل اصلا در توان دولت نیست وکار نهادهای مردمی است.

وی تأکید می‌کند:   نکته مهم دیگری که وجود دارد، انحراف واحدهای استیجاری وحمایتی به سوی بازار آزاد مسکن است.برای جلوگیری از ورود واحدهای استیجاری به بازار آزاد، دولت باید سازوکار اجاره‌داری را در قالب نهادهای رفاه اجتماعی تعریف کند، یعنی معمولا نهاد عمومی یا شرکت‌های مدیریت پیمانی بر نگهداری، تعمیرات و مدیریت واحدها نظارت می‌کنند تا مالکیت و کاربری آنها حفظ شود. 

این کارشناس تصریح می کند: تا زمانی که دولت هرگونه نقش آفرینی نهادهای مردمی وتعاونی ها را درطرح مسکن استیجاری نپذیرد ومانند الگوهای همیشگی خود بخواهد همه کاره باشد این طرح به سرانجام نخواهد رسید. حالا شاید درکوتاه مدت گردوخاکی بکند اما قطعا در بلند مدت دوام نخواهد آورد.