این بازار متولی ندارد؛ قیمت‌ها را چه کسی جا به جا می‌کند؟

مینا حیدری – روزنامه اطلاعات| بازار مسکن در اقتصاد ایران، همزمان با تشدید تورم و گسترش بی‌اعتمادی کلان، در وضعیتی متناقض قرار گرفته است؛ از یک‌سو هزینه‌های تولید و قیمت مصالح و لوازم ساختمانی افزایش یافته و از سوی دیگر رکود سنگین معاملات، امکان کشف قیمت واقعی را از بازار سلب کرده است. در چنین شرایطی، نبود آمارهای دقیق و قابل اتکا و اختلاف میان مراجع آماری، نه‌تنها سیاست‌گذاری را دشوار کرده، بلکه فهم واقعیت بازار مسکن را نیز با ابهام مواجه ساخته است.

کارشناسان معتقدند در بازاری که حجم معاملات به حداقل رسیده و سرمایه‌ها به سمت بازارهای موازی حرکت کرده‌اند، اعلام میانگین‌های قیمتی نمی‌تواند مبنای تصمیم‌گیری اقتصادی باشد. انتقال تورم انتظاری از بازار خرید و فروش به بخش اجاره، افزایش فشار بر خانوارها و غیبت چشم‌انداز روشن اقتصادی، مجموعه عواملی است که بازار مسکن را به یکی از حساس‌ترین و در عین حال پیچیده‌ترین حوزه‌های اقتصاد کشور بدل می‌کند.

نقش مسکن در اقتصاد کلان

فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد مسکن می‌گوید: یکی از موضوعات مهم در حوزه کلان اقتصاد، اتکا به آمارهای مرجع و دقیق از وضعیت بازارها و داده‌های اقتصادی است. در این میان، بازار مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بازارهای اقتصادی، نقشی تعیین‌کننده در شاخص‌های کلان اقتصادی دارد و به‌طور مستقیم با معیشت مردم در ارتباط است. از همین رو، گزارش‌دهی شفاف و دقیق از آمارها و داده‌های بازار مسکن، اهمیتی دوچندان پیدا می‌کند.

فرشید ایلاتی، با اشاره به اهمیت اتکای سیاستگذاری‌های اقتصادی به آمارهای دقیق و مرجع تأکید می‌کند: بازار مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور، هم بر شاخص‌های کلان اقتصاد اثرگذار است و هم ارتباط مستقیمی با معیشت مردم دارد. به گفته او، گزارش‌دهی شفاف و دقیق از آمارها و داده‌های بازار مسکن، نقشی اساسی در تحلیل درست وضعیت اقتصادی ایفا می‌کند.

او در ادامه به یکی از چالش‌های جدی سال‌های اخیر در حوزه آمارهای مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: در سال‌های گذشته، تعدد مراجع اعلام‌کننده آمارهای بازار مسکن به یک مسأله بدل شده بود. 
مرکز آمار ایران، بانک مرکزی، دستگاه‌های اجرایی و به‌ویژه دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، هرکدام به‌عنوان مرجع انتشار داده‌های اقتصادی در بخش مسکن حضور داشته‌اند و گزارش‌های جداگانه‌ای منتشر می‌کردند. 

به گفته این کارشناس مسکن، اگرچه توقف مقطعی گزارش‌دهی قیمت مسکن از سوی بانک مرکزی در مقاطع مختلف سابقه داشته اما انتقادهای مطرح‌شده در این زمینه، انتقادهایی وارد و قابل تأمل است. ایلاتی تأکید می‌کند که تاکنون پاسخ روشنی از سوی بانک مرکزی و حتی مرکز آمار ایران در خصوص این موضوع ارائه نشده است.

گزارش‌دهی در دوره رکود

ایلاتی با اشاره به شرایط رکود بازار مسکن توضیح می‌دهد: زمانی که بازار وارد رکود می‌شود، نوع و نحوه گزارش‌دهی آماری باید با دوره‌های رونق تفاوت داشته باشد. برای مثال، بازاری که پیشتر ماهانه حدود ۱۵ هزار معامله را ثبت می‌کرده، اکنون ممکن است به حدود دو هزار معامله در ماه رسیده باشد. طبیعی است که چنین حجمی از معاملات، میانگین‌های آماری قابل‌اتکایی ارائه ندهد.

او می‌افزاید: پراکندگی معاملات نیز اهمیت بالایی دارد. وقتی تنها حدود دو هزار معامله در شهری مانند تهران با چند میلیون واحد مسکونی انجام می‌شود، این پرسش مطرح است که این داده‌ها چگونه باید گزارش شوند تا بتوانند نمونه آماری جامع و قابل‌قبولی ارائه دهند و تصویری واقعی از وضعیت بازار مسکن ترسیم کنند.
این کارشناس با اشاره به پیچیدگی‌های آماری بازار مسکن تصریح می‌کند: از مباحث ساده آماری گرفته تا روش‌های نمونه‌گیری و آماربرداری، این سؤال مهم مطرح است که اساسا قیمت مسکن چگونه تخمین زده می‌شود.

قیمت مسکن نه‌تنها در ایران، بلکه در سراسر جهان، یکی از پیچیده‌ترین متغیرهای اقتصادی است؛ زیرا به ازای هر نقطه شهری، ویژگی‌های خاص زمین و ناهمگن بودن آن، امکان جانمایی و مقایسه دقیق را دشوار می‌کند.

پیچیدگی‌های قیمت‌گذاری

فرشید ایلاتی، با اشاره به پیچیدگی ذاتی قیمت‌گذاری در بازار مسکن می‌گوید: قیمت هر واحد مسکونی، ماهیتی کاملا منحصربه‌فرد دارد؛ به‌طوری‌که حتی در یک کوچه، یک واحد شمالی و یک واحد جنوبی می‌توانند قیمت‌های متفاوتی داشته باشند. عواملی مانند نورگیری، چشم‌انداز و موقعیت واحد، به‌طور مستقیم بر قیمت اثر می‌گذارند و این تفاوت‌ها حتی در داخل یک ساختمان نیز قابل مشاهده است.

همین پیچیدگی‌های فنی باعث می‌شود تخمین قیمت مسکن دشوار باشد. علاوه بر این، حجم داده‌ها و تعداد معاملاتی که مبنای گزارش‌های آماری قرار می‌گیرد نیز محل سؤال است.

زمانی که در دوره‌ای ۱۵ هزار معامله، مبنای محاسبه قرار می‌گیرد و در مقطعی دیگر تنها دو هزار معامله، آن هم با پراکندگی محدود در چند منطقه خاص، اعلام میانگین قیمت برای کل شهر نمی‌تواند تصویر دقیقی از بازار ارائه دهد.

این کارشناس مسکن تأکید می‌کند: در چنین شرایطی، نهایت کاری که می‌توان انجام داد، اعلام قیمت به‌صورت منطقه‌ای یا حتی محله‌ای است. اگر در محله‌ای معامله‌ای انجام نشده و داده‌ای وجود ندارد، اساسا نباید قیمتی برای آن اعلام شود. متأسفانه این ملاحظات در گزارش‌های آماری رعایت نمی‌شود و همین مسأله به ضعف نظام آماری بازار مسکن دامن می‌زند. باید به‌طور شفاف مشخص شود متولی اصلی بازار مسکن چه نهادی است. آیا بانک مرکزی مسئول این حوزه است؟ در حالی که بخش قابل‌توجهی از بانک‌ها به وظایف قانونی خود در حوزه مسکن عمل نکرده‌اند، واکنش مشخصی از سوی بانک مرکزی دیده نمی‌شود و تمرکز بر آمارهایی که خطاهای اساسی دارند، کمکی به اصلاح وضعیت نمی‌کند.

وی درباره انتقادات مطرح‌شده نسبت به توقف یا عدم انتشار آمارهای مسکن می‌گوید: نبود آمار، بهتر از انتشار آمار غلط است. زمانی که اختلاف‌های فاحش در داده‌ها وجود دارد، اعلام قیمت‌های نادرست می‌تواند سیاستگذاری و انتظارات عمومی را دچار انحراف کند.

مسکن و بازارهای موازی

این کارشناس مسکن به ارتباط بازار مسکن با سایر بازارهای موازی اشاره می‌کند و معتقد است افزایش قیمت ارز و طلا معمولا با بازار مسکن، ارتباط متقابل دارد. بخشی از اقتصاد کشور دچار تورم واقعی شده و رشد نقدینگی و عملکرد بازارهای موازی، به‌طور طبیعی بر بازار مسکن نیز اثر می‌گذارد. با این حال، نبود چشم‌اندازهای روشن اقتصادی باعث شده مردم به سمت تبدیل دارایی‌های خود حرکت کنند؛ روندی که به اعتقاد ایلاتی، اتفاق مثبتی برای اقتصاد کشور نیست.

او تصریح می‌کند: ورود سرمایه به بازارهایی مانند طلا بدون ایجاد ارزش افزوده، نشانه بی‌اعتمادی اقتصادی است؛ در حالی که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، فارغ از تبعات سفته‌بازی، می‌تواند به تولید و عرضه منجر شود. مهم‌ترین وظیفه دولت، حفظ ارزش پول ملی است اما در شرایط فعلی این مسئولیت به‌درستی انجام نشده و همین مسأله به تشدید بی‌اعتمادی دامن زده است. رکود در خرید و فروش مسکن باعث شده تورم انتظاری به بازار اجاره هم منتقل شود. مالکان در شرایطی که امکان فروش ندارند، تلاش می‌کنند از محل اجاره بیشترین منفعت را کسب کنند و این فشار مستقیما بر مستأجران وارد می‌شود. با توجه به نبود طرح مشخص و اجرایی در حوزه اجاره‌داری، به نظر می‌رسد افزایش قیمت اجاره‌بها در ماه‌های آینده اجتناب‌ناپذیر باشد.

انجماد سرمایه

علیرضا سرحدی، کارشناس مسکن، با اشاره به افزایش عمومی قیمت‌ها در اقتصاد کشور می‌گوید: رشد تورم باعث شده مصالح و لوازم ساختمانی تولید مسکن از جمله متریال و دستمزدها افزایش قیمت داشته باشند و در نهایت، کالای نهایی یعنی مسکن نیز گران‌تر شود.

او رکود حاکم بر بازار مسکن را یکی دیگر از عوامل اثرگذار می‌داند و می‌افزاید: در شرایط رکود، ساخت‌وساز، صرفه اقتصادی خود را از دست می‌دهد و عملا مسکن از یک فعالیت تجاری خارج می‌شود. امروز کمتر سازنده‌ای حاضر است با وجود قیمت‌های بالای زمین، وارد سرمایه‌گذاری جدید شود؛ زیرا سرمایه‌گذار می‌بیند همان سرمایه در بازارهایی مانند ارز یا طلا بازدهی به‌مراتب بالاتری دارد.

نمونه‌های این وضعیت به‌وضوح قابل مشاهده است؛ در حالی که سرمایه‌گذاری در بازار طلا طی یک سال می‌تواند بازدهی قابل توجهی داشته باشد، مسکن در همین بازه زمانی نه‌تنها سودی نداشته، بلکه با نبود مشتری نیز مواجه شده است. این وضعیت اثر دوگانه‌ای بر بازار دارد؛ از یک‌سو، تولیدکننده نمی‌تواند کالایی را که با هزینه بالا ساخته، ارزان‌تر بفروشد و از سوی دیگر، فروشنده به دلیل نبود تقاضا ناچار است برای تبدیل دارایی، تخفیف‌های قابل‌توجهی بدهد. با این حال، بازار خرید و فروش عملا قفل و معاملات به موارد معدود معاوضه یا تبدیل محدود شده است.

کالای بی قیمت

سرحدی اعتقاد دارد: کالایی که خرید و فروش نشود عملا قیمت ندارد. زمانی که معامله‌ای انجام نمی‌شود و مشتری در بازار وجود ندارد، نمی‌توان عدد مشخصی را به‌عنوان قیمت واقعی مسکن اعلام کرد. از همین رو ابهام در اعلام آمار قیمت و تورم مسکن از سوی بانک مرکزی نیز قابل درک است، هرچند کارآمدی این رویکرد همچنان جای بحث دارد.

این کارشناس مسکن با اشاره به فاصله میان آمارهای رسمی و واقعیت بازار می‌افزاید: اعداد و ارقام روی کاغذ الزاما بازتاب‌دهنده شرایط واقعی جامعه نیستند؛ همان‌گونه که نرخ‌های تورم اعلامی با آنچه مردم در زندگی روزمره تجربه می‌کنند تفاوت دارد. در بازاری که راکد است و خرید و فروشی در آن انجام نمی‌شود، قیمت‌گذاری و ارزیابی چندان معنا ندارد.

او در پاسخ به این پرسش که هزینه مسکن چگونه در سبد هزینه خانوار برای محاسبه تورم لحاظ می‌شود، می‌گوید: با توجه به شرایط فعلی، تنها بخشی که می‌تواند در سبد هزینه خانوار وارد شود، اجاره مسکن است. بازار اجاره همچنان فعال است و افزایش قیمت‌ها در این بخش، بسیار فراتر از پیش‌بینی‌های اعلام‌شده، فشار مستقیم بر هزینه‌های خانوار وارد کرده و در محاسبه تورم اثرگذار است.

بازاری که قیمت‌ها در آن معلوم نیست، متولی‌اش مشخص نیست و آینده‌اش ترسیم نشده، نه می‌تواند محل سرمایه‌گذاری باشد و نه مأمن امنی برای معیشت مردم. واضح است که بدون توجه به این مسائل، معضل مسکن همچنان حل‌نشده باقی خواهد ماند.